مرسلة بواسطة

صيانه الصعد

صيانه المصعد: الدليل الشامل لصيانة المصاعد والعقود والسلامة 2025

صيانه المصعد: الأهمية والأنواع والخطوات والعقود لضمان الأمان والاستمرارية

تُعَد صيانه المصعد حجر الأساس للحفاظ على سلامة مستخدمي المبنى وضمان استمرار حركة المصعد بكفاءة عالية دون أعطال مفاجئة. فالمصعد لم يعد مجرد رفاهية، بل أصبح وسيلة نقل رأسية يومية يعتمد عليها السكان والموظفون والزوار، وأي توقف غير مخطط له يسبب تعطلاً للحياة اليومية وقد يعرّض الأرواح للخطر إذا تم إهمال الصيانة أو تنفيذها بطرق غير احترافية. من هنا جاءت الحاجة إلى بناء نظام متكامل لـ صيانه المصعد يشمل الصيانة الوقائية، والصيانة التصحيحية، وتنظيم عقود الصيانة، وتحديد مسؤوليات كل طرف داخل العقار، مع الاعتماد على شركات متخصصة تمتلك الخبرة الفنية والفريق المؤهل.

جدول المحتويات في دليل صيانه المصعد

مفهوم وأهمية صيانه المصعد الكهربائي في المباني الحديثة

عندما نتحدث عن صيانه المصعد الكهربائي فنحن لا نقصد فقط إصلاح الأعطال عند حدوثها، بل نعني بالأساس مجموعة من الإجراءات الوقائية المنظمة التي تهدف إلى الحفاظ على جميع أجزاء المصعد في حالتها المثلى. فالمصعد يتكون من ماكينة، وحبال جر، ولوحات إلكترونية، وحساسات، وأبواب، وعشرات الملحقات الأخرى التي تتعرض يومياً لعوامل الاحتكاك والحرارة والرطوبة والتقادم، وكل ذلك يستدعي برنامجاً صارماً لـ صيانه المصعد بشكل دوري.

تتجلى أهمية صيانه المصعد في عدة محاور رئيسية:

  • سلامة الأرواح: أي إهمال في صيانه المصعد قد يؤدي إلى توقف مفاجئ أو خلل في الأبواب أو مشكلة في وايرات الجر، ما قد ينتج عنه حوادث خطرة.
  • تقليل الأعطال المفاجئة: الصيانة الوقائية المنتظمة تكشف الأعطال الصغيرة قبل أن تتحول إلى أعطال جسيمة توقف المصعد لفترات طويلة.
  • إطالة العمر الافتراضي للمعدة: تزييت أجزاء معينة في موعدها واستبدال قطع محددة في الوقت المناسب يطيل عمر المصعد ويؤجل الحاجة إلى الإحلال الكلي.
  • خفض التكاليف على المدى البعيد: رغم أن صيانه المصعد بانتظام قد تبدو تكلفة شهرية إضافية، إلا أنها أقل بكثير من تكلفة استبدال موتور محترق أو لوحة كنترول بالكامل.

أنواع صيانه المصعد: الوقائية والتصحيحية وصيانة الطوارئ

تنقسم صيانه المصعد إلى أكثر من نوع، ولكل نوع هدف ودور في الحفاظ على كفاءة عمل المصعد واستمرار الخدمة دون توقف:

1. الصيانة الوقائية (Preventive Maintenance)

وهي جوهر أي برنامج ناجح لـ صيانه المصعد. يتم الاتفاق في عقد الصيانة على عدد الزيارات الشهرية أو الدورية، وخلالها يقوم الفني المتخصص بتنفيذ قائمة فحص ثابتة تشمل:

  • اختبار حركة المصعد صعوداً وهبوطاً عدة مرات للتأكد من عدم وجود أصوات غير طبيعية.
  • فحص الأبواب الداخلية والخارجية والتأكد من سلامة الحساسات والكلابات.
  • متابعة حالة الماكينة والزيت والحبال والسكك وأجهزة الأمان.
  • تنظيف غرفة الماكينات وبئر المصعد من الأتربة والمخلفات التي قد تعيق الحركة أو تسبب حرائق.

2. الصيانة التصحيحية (Corrective Maintenance)

هذا النوع من صيانه المصعد يتم عند حدوث عطل بالفعل، سواء كان العطل بسيطاً (مثل توقف زر أو لمبة) أو معقداً (مثل احتراق جزء إلكتروني في لوحة التحكم). في هذه الحالات:

  1. يتم استقبال البلاغ من السكان أو إدارة العقار.
  2. ترسل الشركة فني أو فريق صيانة خلال فترة زمنية متفق عليها في العقد.
  3. يتم تشخيص العطل واستبدال أو إصلاح الجزء التالف، مع التأكد من عدم وجود تأثيرات جانبية على أجزاء أخرى.

3. صيانة الطوارئ وإخراج المحتجزين

ضمن منظومة صيانه المصعد لابد أن توفر الشركة خدمة طوارئ على مدار الساعة لإخراج أي ركاب قد يتعرضون للاحتجاز داخل الكابينة نتيجة انقطاع مفاجئ للكهرباء أو توقف غير متوقع. وهنا:

  • يتوجب على الشركة توفير رقم طوارئ واضح داخل الكابينة.
  • يجب تدريب الفنيين على طرق فتح الأبواب يدويّاً والتعامل بهدوء مع المحتجزين.
  • ينبغي توثيق كل حالة احتجاز في سجلات صيانه المصعد لمتابعة سبب العطل ومعالجته من جذوره.

خطوات صيانه المصعد الفنية والتقنية من غرفة الماكينات حتى قاع البئر

تعتمد الجودة الفعلية لـ صيانه المصعد على اتباع خطوات منهجية واضحة أثناء كل زيارة صيانة. وفيما يلي عرض لأهم المحطات التي يمر بها الفني خلال عملية الفحص والصيانة:

أولاً: صيانه المصعد في غرفة الماكينات

غرفة الماكينات هي قلب منظومة المصعد، وأي برنامج ناجح لـ صيانه المصعد يبدأ منها:

  • التأكد من نظافة الغرفة وخلوها من أي مخلفات أو مواد قابلة للاشتعال.
  • فحص موتور الجر وسماع الأصوات الصادرة عنه، والتأكد من ثباته على القاعدة المعدنية.
  • فحص زيت علبة التروس (في الماكينات ذات الجيربوكس) أو نظام التزييت في الماكينات الجيرلس.
  • مراجعة شد حبال الجر فوق الطارة وعدم وجود انزلاق ظاهر أثناء التشغيل.
  • فحص لوحة التحكم الإلكترونية والتأكد من عدم وجود سخونة زائدة أو آثار احتراق على الكونتاكتورات.

ثانياً: فحص بئر المصعد ضمن برنامج صيانه المصعد

بعد الانتهاء من غرفة الماكينات، ينتقل الفني إلى بئر المصعد، وغالباً يتحرك فوق سقف الكابينة باستخدام مفاتيح المساعدة:

  • فحص سكك التوجيه والتأكد من ثبات أحمال التثبيت (البراكتات) وعدم وجود التواءات.
  • تنظيف أي أجسام غريبة داخل البئر قد تعيق الحركة أو تتسبب في ضوضاء.
  • اختبار عمل المفاتيح النهائية (Limit Switches) في أعلى وأسفل البئر.
  • تفقد الصدمات السفلية (Buffers) والتأكد من سلامة تثبيتها وعدم تسرب الزيت منها في الأنواع الهيدروليكية.

ثالثاً: فحص الكابينة والأبواب أثناء صيانه المصعد

  1. التأكد من سلامة أرضية الكابينة وعدم وجود كسور أو أجزاء حادة قد تؤذي الركاب.
  2. فحص الحوائط والمرآة وحامل اليد (الهاندريل) والتأكد من تثبيتها جيداً.
  3. اختبار جميع أزرار الطلب الداخلية وأزرار الإنذار وجرس الطوارئ والإنتركم.
  4. فحص باب الكابينة وباب الدور الخارجي وحركة الأبواب الأوتوماتيكية والتأكد من استجابة الفوتوسيل عند مرور شخص أو جسم.
  5. قياس تساوي وقوف الكابينة مع مستوى الدور؛ فعدم التساوي المتكرر يتطلب ضبطاً دقيقاً أثناء صيانه المصعد.

كيفية فحص وصيانة واير المصعد: أخطر جزء في صيانه المصعد

يمثل واير المصعد أو حبال الجر العنصر الأكثر حساسية في منظومة الرفع، ولذلك يُعتَبر فحصه جزءاً محورياً من أي برنامج جاد لـ صيانه المصعد. ومن الأخطاء الخطيرة الاعتماد على النظر فقط دون قياسات أو معايير فنية واضحة.

أهم النقاط التي يجب مراعاتها عند صيانة واير المصعد:

  • قياس قطر الواير: يتم باستخدام جهاز قياس دقيق للتأكد من أن القطر لم ينخفض عن الحد المسموح به نتيجة التآكل. انخفاض القطر بنسبة معينة يعني وجوب تغيير الوايرات فوراً.
  • عدد الشعيرات المقطوعة: ظهور عدد من الشعيرات المكسورة في مسافة محددة من الواير مؤشر خطير. الكتالوجات الفنية تحدد العدد الأقصى المسموح قبل استبدال الواير.
  • توزيع الشد على الوايرات: أثناء صيانه المصعد يجب التأكد من أن جميع الوايرات مشدودة بصورة متساوية تقريباً، لأن الواير الأضعف سيتحمل الحمل الأكبر إذا كان مشدوداً أكثر من غيره.
  • التزييت المناسب: استخدام زيوت خاصة لحبال الجر يحافظ على مرونة الواير ويقلل من التآكل الداخلي بين جدائله، بشرط ألا يكون التزييت مفرطاً حتى لا يحدث انزلاق على الطارة.

تجاهل صيانة واير المصعد ضمن برنامج صيانه المصعد قد يؤدي إلى قطع مفاجئ أو انزلاق خطير، لذلك تحرص الشركات المحترفة على إعطاء هذه المرحلة عناية قصوى وتوثيق نتائج الفحص في سجلات الصيانة.

سجلات صيانه المصعد: لماذا يعد التوثيق جزءاً من السلامة؟

لا تكتمل منظومة صيانه المصعد بدون وجود سجل واضح يدوّن فيه الفني جميع الأعمال التي تمت في كل زيارة. هذا السجل يمكن أن يكون ورقياً أو إلكترونياً، ويُفضل أن يكون متاحاً لإدارة العقار أو اتحاد الملاك.

من أهم البيانات التي يجب أن تحتويها سجلات صيانه المصعد:

  1. تاريخ ووقت زيارة الصيانة واسم الفني أو الفريق المنفذ.
  2. الأنشطة التي تمت: فحص فقط، صيانة وقائية، إصلاح عطل محدد، تغيير قطعة معينة.
  3. أجزاء تم التحذير بشأنها أو أوصي باستبدالها لاحقاً.
  4. ملاحظات حول سلوك المستخدمين إذا كان هناك سوء استخدام يؤثر على المصعد.
  5. توقيع الفني والمسؤول عن العقار لتأكيد تنفيذ بنود الصيانة.

توثيق صيانه المصعد بهذه الطريقة يساعد في تتبع تاريخ الأعطال، وتقييم أداء شركة الصيانة، واتخاذ قرار مد أو إنهاء التعاقد بناءً على بيانات حقيقية وليس انطباعات عامة فقط.

أنواع عقود صيانه المصعد وشروط كل نوع من عقود الصيانة

من المستحيل تقريباً إدارة صيانه المصعد باعتماد مكالمات فردية مع الفنيين بدون وجود عقد منظم وواضح. عقود صيانة المصاعد تنقسم غالباً إلى نوعين رئيسيين، مع وجود صيغ فرعية بينهما:

نوع عقد صيانه المصعد وصف العقد المميزات الاعتبارات والعيوب
عقد صيانه المصعد الشامل يشمل زيارات الصيانة الدورية + جميع قطع الغيار باستثناء بعض الأجزاء المتفق عليها. سهولة التخطيط المالي، لا مفاجآت كبيرة في التكاليف، راحة بال لإدارة العقار. القيمة السنوية أعلى، ويحتاج عقد واضح يحدد المستثنيات بدقة لتجنب الخلافات.
عقد صيانه المصعد العادي يشمل الزيارات والفحص والضبط فقط، ويتحمل العميل تكلفة أي قطع غيار. قيمة سنوية أقل، مناسب للمصاعد الجديدة نسبياً التي لا تحتاج لقطع كثيرة. قد يواجه اتحاد الملاك فواتير مفاجئة عند تلف قطع غالية مثل الماكينة أو لوحة الكنترول.

عند اختيار نوع عقد صيانه المصعد يجب دراسة حالة المصعد الحالية، وعمره، وكثافة الاستخدام، وقدرة السكان على تحمل التكاليف الدورية، مع مقارنة أكثر من عرض من شركات مختلفة.

نموذج عقد صيانه المصعد: البنود الأساسية التي يجب الانتباه لها

لا يوجد نموذج واحد يناسب جميع الحالات، لكن هناك بنود مشتركة ينبغي أن يتضمنها أي عقد متعلق بـ صيانه المصعد لضمان حقوق الطرفين:

  • مدة العقد وتجديده: تحديد فترة سريان عقد صيانه المصعد (عادة سنة) وآلية التجديد التلقائي أو عدمه.
  • عدد الزيارات: ذكر عدد مرات الصيانة الوقائية شهرياً أو سنوياً، وهل تشمل الزيارات الطارئة أم لا.
  • زمن الاستجابة للأعطال: تحديد أقصى مدة للوصول للموقع بعد البلاغ (مثلاً 2–4 ساعات داخل المدينة).
  • نطاق العمل: توضيح إن كان العقد يغطي صيانة المصعد الميكانيكية والكهربائية معاً، أم أجزاء معينة فقط.
  • قطع الغيار: هل سعرها مدمج في قيمة العقد، أم تُحاسَب بشكل منفصل، وهل هي أصلية أم بديلة معتمدة.
  • مسؤولية الحوادث: توضيح حدود مسؤولية الشركة عند وجود ضرر ناتج عن الإهمال في صيانه المصعد.

قراءة بنود عقد صيانه المصعد بعناية، ومراجعتها مع مستشار قانوني عند الحاجة، يحمي اتحاد الملاك من الدخول في التزامات غير واضحة أو تحمل تكاليف لم يكن يتوقعها.

صيانه المصعد على المستأجر أم المالك؟ توزيع المسؤوليات والتكاليف

من الأسئلة الشائعة في أي عقار به مصعد: هل صيانه المصعد على المستأجر أم على المالك؟ والإجابة تختلف باختلاف نوع المصروف وطبيعته:

  • الصيانة الجارية: مثل الزيارات الشهرية، تزييت الأجزاء، تغيير اللمبات، مراجعة الأبواب. في العادة يتم تحميلها على شاغلي الوحدات (مستأجرين أو ملاك) ضمن "مصاريف الخدمات أو الصيانة".
  • التجديدات الكبرى: مثل تغيير الماكينة بالكامل، إحلال لوحة الكنترول بنظام جديد، تغيير الكابينة أو الأبواب. غالباً ما تعد من مسؤولية المالك أو اتحاد الملاك لأنها تحسين في أصل العقار.

لذلك يُفضّل توضيح بند صيانه المصعد في عقود الإيجار واتفاقات اتحاد الملاك حتى لا تتحول التكاليف لاحقاً إلى مصدر دائم للنزاعات بين الأطراف.

معايير اختيار شركات صيانه المصعد وأهمية سمعة الشركة

البحث العشوائي عن اسماء شركات صيانه المصعد على الإنترنت دون معايير واضحة قد يؤدي للتعاقد مع جهة غير مؤهلة، وهو ما ينعكس مباشرة على سلامة المصعد وسكان المبنى. لذلك عند اختيار شركة صيانة يجب مراعاة ما يلي:

  1. الخبرة وسابقة الأعمال: الاطلاع على عدد ونوعية المصاعد التي تتولى الشركة صيانتها بالفعل، خاصة في عقارات مشابهة لعقاركم.
  2. توافر الفنيين: وجود فريق كافٍ من الفنيين المدربين، وليس شخصاً واحداً فقط مسؤولاً عن جميع عقود الصيانة.
  3. قطع الغيار: امتلاك مخزون معقول من قطع الغيار الأساسية لضمان عدم تعطل المصعد لفترات طويلة عند الحاجة لاستبدال أجزاء.
  4. خدمة الطوارئ: توفر خط ساخن أو أرقام طوارئ لإرسال فريق لإنقاذ المحتجزين في المصعد في أقصر وقت ممكن.
  5. الالتزام بالعقود: قدرة الشركة على الالتزام بمواعيد زيارات صيانه المصعد كما هو مذكور في العقد، وعدم الاكتفاء بفحص سريع شكلي.

اختيار شركة صيانة جيدة ينعكس مباشرة على استقرار المصعد، ويقلل الشكاوى اليومية من السكان، ويرفع القيمة السوقية للعقار باعتبار أن صيانه المصعد تتم بصورة احترافية منتظمة.

الأسئلة الشائعة حول صيانه المصعد

كيف يمكنني التأكد من أن صيانه المصعد تتم بشكل صحيح؟
يمكنك متابعة دفتر زيارات الصيانة، وسؤال الفني عن الأعمال التي تمت في كل زيارة، وملاحظة مدى انتظام عمل المصعد بعد كل دورة صيانة. كما أن انخفاض عدد الأعطال المفاجئة مؤشر قوي على جودة برنامج صيانه المصعد.
هل يمكنني القيام بصيانه المصعد بنفسي لتقليل التكلفة؟
إطلاقاً، لا يُنصح أبداً أن يتدخل غير المتخصص في أي جزء من صيانه المصعد. المصاعد تحتوي على دوائر كهربائية عالية الجهد وأجزاء متحركة خطرة، وأي تدخل غير مدروس قد يعرّضك والحاضرين لحوادث خطيرة ويلغي ضمان المصعد تماماً.
متى أعرف أن وقت تجديد المصعد قد حان رغم صيانه المصعد المستمرة؟
إذا زادت الأعطال المتكررة رغم الالتزام بـ صيانه المصعد، وأصبحت قطع الغيار القديمة نادرة أو غالية جداً، وبدأ السكان يشتكون من بطء المصعد وعدم دقة الوقوف، فقد يكون الوقت مناسباً لدراسة مشروع التجديد الجزئي أو الشامل بالتنسيق مع شركة متخصصة.
ما هي المدة المناسبة لزيارة صيانه المصعد الدورية؟
في معظم المباني السكنية المتوسطة، تكون زيارة واحدة كل شهر كافية لبرنامج صيانه المصعد الوقائية. أما في الأبراج العالية أو المراكز التجارية ذات الحركة الكثيفة، فقد تحتاج الزيارات إلى أن تكون نصف شهرية أو أسبوعية حسب توصية الشركة المنفذة.

الخاتمة: صيانه المصعد استثمار حقيقي في الأمان وراحة السكان

في النهاية، يتضح أن صيانه المصعد ليست بنداً ثانوياً يمكن تأجيله أو التوفير فيه، بل هي عنصر أساسي في منظومة سلامة المبنى وجودة الحياة داخله.

تطبيق برنامج منتظم لـ صيانه المصعد، واختيار شركة موثوقة، وتوقيع عقد واضح البنود، والمتابعة المستمرة لسجلات الصيانة، كلها خطوات عملية تضمن استمرار المصعد في العمل بكفاءة وانسيابية لسنوات طويلة، وتقلل احتمالات الحوادث والأعطال المكلفة. كلما أدرك مالكو العقارات واتحادات الملاك أن المصعد وسيلة نقل تحمل يومياً أطفالهم وأسرهم وضيوفهم، زاد وعيهم بأن الإنفاق على صيانه المصعد هو في الحقيقة استثمار في الأمان وراحة البال وسمعة العقار وقيمته السوقية على المدى البعيد.

تعليقات

إرسال تعليق

المشاركات الشائعة